Mitä saa rakentaa ja mihin

Tontin oston tärkeä osuus on selvittää mitä kiinteistölle tai puhekielen tontille saa rakentaa. Se ei ole välttämättä ihan niin selkeää kuin voisi kuvitella. Ammattitaitoinen välittäjä toki kertoo ilmoituksessa aiheesta, mutta siitä huolimatta asia kannattaa itsekin tarkistaa. Varsinkin, kun iso osa tiedosta löytyy netistä. 

Yleisimmin kunnan/kaupungin kartat löytyvät osoitteesta kartta.kunta.fi tai kartat.kunta.fi (korvaa kunta vapaalla valinnalla). Kartalla näytettävät tiedot osiosta valitse kaavoitus ja sopivat kohdat. 

Rakentamista ohjataan toki monella muullakin tavalla, mutta rakentamisen määrän ja suunnittelua ohjaavat lisätiedot löytyvät kaavoista. Kaavatasot HEL.fi

Maakuntakaava

Ylätasolla on maakuntakaava. Se on eri kuntien kaavoituksen yhteiseksi maakuntatason kokonaisuudeksi sitova kaavataso. Siinä ei juurikaan ole yksityiskohtia, mutta esimerkiksi kaupan suuryksiköt, teollisuusalueet jne siitä löytyvät. Samoin kuin tietysti Natura-alueetkin. En itse käyttänyt aikaa tutustuakseni tähän ennen kiinteistön hankintaa. Toki siitä olisi voinut selvittää tukevia muutoksia, mutta ei nyt tullut mieleen. Uudenmaan maakuntakaavat

Yleiskaava

Kiinnostavampi taso on jo kunnan yleiskaava. Siitä voi katsoa kunnan kokonaisuutta. Yleiskaavan valmistelu varsinkin isoissa kaupungeissa on vuosia vievää, joten yleiskaava on monesti jaettu osiin. Niiden nimi onkin loogisesti osayleiskaava. On kuitenkin alueita, joissa ei ole edes yleiskaavaa. Silloin vaaditaan aina yhteydenottoa kunnan rakennusvalvontaan rakennusmahdollisuuksien selvittämiseksi. 

Yleiskaava selitetään Espoon kaupungin sivuilla näin:

Yleiskaava on yleispiirteinen maankäytön suunnitelma, jolla ratkaistaan kaupungin tavoitellun kehityksen periaatteet. Sen tehtävänä on yhdyskunnan eri toimintojen, kuten asumisen, palvelujen ja työpaikkojen sekä virkistysalueiden sijoittaminen ja niiden välisten yhteyksien järjestäminen. Yleiskaava ohjaa asemakaavoituksen laadintaa.(lainattu 4.1.2021)

Yleensä siis yleiskaava ainakin on tarjolla. Silloin rakentamiseen tarvitaan suunnittelutarveratkaisu tai poikkeamislupaa. Jos tontilla rakentaminen vaatii erillistä suunnittelutarveratkaisua, suosittelen laittamaan rakennusluvan saamisen kaupan ehdoksi. Älä siis luota myyjän sanaan. Jos omistat jo kiinteistön, niin ympäristön hankkeista saa hyvin suuntaa mitä alueella on sallittu. Pientalon tai kesämökin rakentaminen ei pitäisi olla mitenkään mahdotonta, mutta rajoituksia voi paikasta riippuen olla. Poikkeamislupa on yleensä lupa poiketa esimerkiksi rakennuskiellosta. Puhekielessä puhutaan poikkarista, mutta tarkoitetaan yleensä sekä poikkeamislupaa ja suunnittelutarveratkaisua. Poikkarin saamisen jälkeen pitää vielä hakea sen perusteella rakennuslupaa. 

Asemakaava

Tärkein ja myös helpoin on kuitenkin asemakaava tai niin kuin meillä rantakaava (virallisesti ranta-asemakaava, mutta puhekielessä lyhentyy yleensä rantakaavaksi). Nykyisissä asemakaavoissa on käytössä vakioidut merkinnät ja värit. Niiden selitykset löytyvät kiinnostuneille täältä: Ympäristöministeriön ohjeistus 

Tärkeimmät merkinnät ovat minusta seuraavat: 

R = Loma ja matkailualue

RA = Loma-asuntojen korttelialue

A = Asuinrakennusten korttelialue

AP = Asuinpientalojen korttelialue

AO = Erillispientalojen korttelialue

Neliöiden määrän ilmaisee monesti tehokkuusluku eli kerrosalan suhde tontin pinta-alaan, jos e=0,1 tarkoittaa se 1000m2 tontille 100m2 rakennusoikeutta. Monesti ei kuitenkaan päästä näin helpolla vaan kaavassa on lisämerkintöjä. Varsinkin kaupunkialueilla merkintöjä voi olla paljonkin, mutta yleensä loma-asuntopaikoissa selvitään melko vähällä.  

kaavakuva

Meillä kaavakuva on yllä olevan mukainen. Kuvassa on näkyvissä korttelin rakennuspaikat. Korttelin numero on 6 ja RA eli loma-asuntojen korttelialue. Rakennusoikeutta on 3/200m2 rakennuspaikkaa kohti. Lisäksi rakennusala ja ohjeellinen päärakennuksen paikka ovat merkitty katkoviivoin selkeästi. 


Kuvan lisäksi kaavoissa on monesti selitykset auttamassa. Ei todellakaan kannata lukea huolimattomasti. Meillä kortteli oli siis 6 eli muiden korttelien tekstit pätevät. Lisäksi kaavassa kerrotaan, että sauna saa olla enintään 35m2 ja kylmiä säilytystiloja enintään 30m2. 

Rakennuksien tulee olla julkisivuiltaan puuta. Runkomateriaalia ei ole määritelty. Rakennuksissa pitää olla harjakatto. Lisäksi on kielto vesivessan rakentamiselle. Se tulee viemärin puuttumisesta. 

Eli kaavassa sanotaan päärakennus 67m2, sauna 35m2 ja säilytystiloja 30m2. 

Ei se vielä kuitenkaan tähän loppunut....

Rakennusjärjestys

Kunnilla ja kaupungeilla on yleisiä ohjeita rakennusjärjestyksessä. Googleen kunnan nimi ja rakennusjärjestys niin johan löytyy. Sitä kannattaa kotonakin lukea, jos pihavarastoa suunnittelet tai haluat kaataa puita pihalta. 

Porvoon rakennusjärjestyksestä löytyy erittäin selkeä taulukko toimenpiteestä ja sen vaatimasta luvasta tai toimenpiteestä. Esimerkiksi käymälän saa tehdä ilmoituksella. 

Rakennuksen etäisyydeksi rantaviivasta tulee olla vähintään 50m. Alle 25m2 sauna saa olla vähintään 20m etäisyydellä. Eli tässä kannattaa jo pohtia oliko 10m2 30m etäisyyden arvoisia!

Rakennusjärjestyksessä sanotaan, että ranta-alueella sijaitsevalle rakennuspaikalle saa rakentaa yhden yksiasuntoisen lomarakennuksen kerrosalaltaan enintään 100m2. Lisäksi rakennuspaikalle saa rakentaa yhden enintään 35m2 vierasmajan samaan pihapiiriin loma-asunnon kanssa. Erillinen sauna saa olla yksikerroksinen ja sen kerrosala enintään 25m2. Lisäksi saa tehdä muita talousrakennuksia. 

Saunan ja muiden talousrakennusten, lukuun ottamatta vierasmajaa, yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 60m2. Lisäksi vielä sanotaan, että rakennusten yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 160m2. 

Pikaisen ja vielä tarkistamattoman tulkinnan mukaan rakennusoikeudeksi jää siis seuraavaa: 

Päärakennus 67m2. (kaavan mukaisesti)

Sauna 25m2, jos haluaa sen rantaan. (rakennusjärjestyksen rajaamana)

Vierasmaja 35m2. (rakennusjärjestyksen lisäys)

Talousrakennuksille jää 30m2. (rakennusjärjestyksessä oli 60m2-sauna, mutta kaavassa oli 30m2...)

Kaava on aina vahvempi kuin rakennusjärjestys. Siksi näissä on hiukan tulkintaa. Lopullisen tulkinnan tekee kuitenkin viranomainen. 

Jos hakisi poikkeuslupaa rakennusjärjestyksen mukaiselle 100m2 mökille, niin saattaisi kaikkien aivot olla solmussa...

Mikäli olet perustellusti eri mieltä, niin kommentoi. Kysyn keväällä kaupungin virkamiehiltä varmistuksen yllä olevalle. 

Kommentit